- 作者：佚名
- 发表时间：2024-07-22 08:16
1.1 “两租一售”体系正式确立，保障房战略高度进一步提升
我国保障性住房体系一共可大致分为四个阶段：
（1）初步建立（1994-2006）——经济适用房为主，廉租房为辅：1994 年国务 院发布《深化城镇住房制度改革的决定》明确“建立以中低收入家庭为对象、具有社 会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的 住房“双轨供应”体系；1998 年首次提出“廉租住房”概念，并明确要建立以经济 适用住房为主的住房供应体系；2003 年明确了经济适用房和廉租房分别的适用人群 和相关制度，从政策层面明确提出并确立“经济适用房”及“廉租房”政策体系。
（2）多元发展（2007-2012）——“租购并举”：2007 年国务院发布《关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调了以廉租住房制度为发展重心；2008 年 首次提出了城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造；2010 年国务院正式提出“保障性 安居工程”的概念，首次“限价商品住房”和“公共租赁住房”的概念。以“租赁型 保障房”和“购置型保障房”为主体的“租购并举”的保障性住房体系形成。
（3）吸收整合（2013-2020）——公租房廉租房并轨，共有产权房延续政策性 住房政策：2013 年住建部、财政部和发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并 轨运行的通知》，将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统一纳入公共租赁住房 管理；2014 年政府报告提出要发展共有产权住房制度，同年 4 月住建部提出《关于 试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》并确定在北京、上海、深 圳、成都、淮安、黄石为 6 个试点城市。
（4）正式确立（2021 至今）——“两租一售”保障房体系：2021 年国务院发 布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次提出保障性租赁住房的概念，同时 明确了以公租房、保障性租赁住房、共有产权房为主体的住房保障体系；2023 年 8 月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，此次政策在原有以租为 主的住房保障体系基础上拓展配售型保障房的发展路径，旨在最终实现政府保障基 本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
保障性住房是新一轮房改的核心内容，供不应求现状下建设进度有望提速。2023 年以来保障性住房建设多次在重要会议中被单独提及，保障性住房战略高度相较往 年进一步提升。2023 年 7 月 24 日召开的中央政治局会议指出，要适应我国房地产市 场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，这是中央层面首次 明确我国房地产市场供求关系发生重大变化。2023 年 8 月通过《关于规划建设保障 性住房的指导意见》（以下简称“14 号文”）明确了两大目标：一是在大城市加大保 障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体 住房困难；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满 足改善性住房需求。我们认为，14 号文旨在推动房地产“双轨制”新发展模式，短 期看，保障性住房建设有望实现量速双升；长期看，保障性住房作为满足居民刚性 需求的主要来源将与商品房形成互补，并驾齐驱。
1.2 配租型占比较高，配售型探索加速
目前我国保障房分类主要有公租房、保租房和共有产权房。我国现行保障性住 房体系可大致分为三大类，其适用人群、建筑面积要求、土地性质等各不相同：公租 房主要是针对城镇住房、收入“双困难家庭”，其建筑面积一般为 40 ㎡-60 ㎡，主要 土地供给为国有土地；保租房主要是针对在外务工的青年人，其建筑面积一般不超 过 70 ㎡，土地供给来源较为广泛但以存量土地为主；配售型保障房主要是针对有一 定经济实力但买不起商品房的家庭，其建筑面积一般不超过 90 ㎡，土地供给也以国 有土地为主。但从实际落地层面来看，各城市建筑面积和政策口径略有差别：根据 天津市住房和城乡建设委员会披露数据，天津市已运营保租房项目平均建筑面积为 42.93 ㎡/（套/间）；宁波市已建成公租房平均建筑面积在 49.50 ㎡/（套/间）。
十四五期间，保障性租赁住房为发展重点。公租房方面，根据住房和城乡建设 部住房保障司数据，截止 2021 年，我国已经有 1600 多万套公租房，3800 多万困难 群众住进公租房，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现了应保尽保。保障性租赁住房方面，根据各重点城市十四五住房规划数据，保障性住房中保租房平均占比 超过 80%。我们认为短期来看，保障性租赁住房仍将是未来保障房建设的重点。
14 号文重点提出配售型保障房，其规模占比有望得到提升。目前共有产权房是 配售型保障房的主要供应方式，在 14 号文落地之前，重点城市十四五住房规划中对 共有产权房规划较少，平均占比约为 9.70%，四大一线城市关于共有产权房的政策规 定中，深圳市政策与14号文最为吻合；部分城市对共有产权房的规划表述为“探索”。 14 号文的发布首次提出了配售型保障房的概念，同时确立了“土地成本+建安成本+ 利润”保本微利定价的配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购” 的运营管理，此外还明确城市人民政府应当对用于销售的人才房、共有产权住房等 政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障 性住房或商品住房。预计后续各城市将出台相应具体规划，配售型保障房规模占比 有望得到提升。
部分城市已率先开始探索配售型住房发展模式。政策方面，2023 年 5 月深圳发 布《深圳住房发展 2023 年实施计划》：规划建设方面，保障性住房中配租型保障房 占比为 88%，其中保租房占比 78%，公租房占比 10%；配售型保租房占比为 12%；规 划供应方面，保租房计划供应 16716 套/间，公租房计划供应 3452 套/间；配售型保 障房计划供应 16331 套/间，其中 Q4 规划 6319 套，供应进度明显提速。
①深圳首批配售型保障房项目已开工。2023 年 11 月底深圳市规划和自然资源 局宝安管理局对[机场东地区]法定图则 06-11 地块规划调整进行公示，将其调整为 “建设配售型保障性住房”，在此之前深圳市人才安居集团也启动了首批配售型保障 房的相关招标工作（8 个）。2023 年 12 月 28 日，深圳集中开工共有 13 个配售型保 障性住房项目，其中福田区 2 个项目、南山区 2 个项目、宝安区 2 个项目、龙岗区 2 个项目、龙华区 2 个项目、坪山区 2 个项目、光明区 1 个项目，总用地面积 17.7 万平方米，配售型保障性住房建设面积 75.7 万平方米，总投资约 125 亿元，房源合 计 1 万余套。
②全国首笔配售型保障房贷款落地福州。福州首个配售型保障房项目已经完成 规划、工地等前期手续，近期即将开工，项目计划建设保障房 710 套，主要配售户 型为 45-75 平方米的中小户型。同时，2023 年 12 月 19 日国家开发银行向该项目授 信 2.02 亿元，意味着全国首笔配售型保障房开发贷成功落地，我国新一轮保障性住 房规划建设有望加速推进。
1.3 保障房是改善民生的重要措施，长期影响地产发展模式
作用 1：主要解决大城市外来务工人员的住房问题
人口向大城市聚集明显，住房租赁需求旺盛。近年来我国人口流动性明显增强， 人口加速向京津冀、长三角、珠三角、成渝等重点城市群聚集。2010-2021 年，深圳、 成都、广州常住人口分别新增 724.40 万、714.40 万和 610.10 万，庞大的流动人口 规模催生出较大的住房需求，但受房价水平较高影响，租房是外来人口落脚大城市 的首选居住方式。根据住建部《2022 年城市建设统计年鉴》数据，全国城区人口超 300 万以上共有 32 个城市，其城区总人口占全国城区总人口的 45.49%，但其商品房 销售面积仅占全国商品房销售面积的 27%，说明新增常住人口和流动人口主要通过 租赁的方式满足住房需求。
保障性住房比例仍有较大提升空间。根据中国首席经济学家论坛研究院副院长 林采宜发布的公开信息，据第七次人口普查和住建部的数据推算，截止 2022 年底我 国保障房存量供应约在 3083 万套，占全国住房总量的 5%左右，整体占比较少；其中 公租房、经济适用房、保障性租赁住房、共有产权房分别约 1450 万套、1275 万套、 330 万套、28 万套。参考各省主要城市给出的十四五期间保租房建设规划，一线城 市均规划保租房建设占住宅供给比例目标均超 40%，其余城市也将目标定在 30%或以 上，预计全国保障性住房占比仍有较大提升空间。
保租房建设将有望显著解决青年人住房难问题，促进城市长期发展。根据住建 部住房保障司数据，十四五期间全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套（间）， 预计可以帮助 2600 多万新市民、新青年改善居住条件。而 14 号文明确支持在城区 人口 300 万以上的城市率先探索，我们搜集汇总相关城市十四五期间保租房规划建 设目标，共计 615.3 万套，占全国筹集目标的 70.72%；其中北上广深的筹建数量分 别为 40 万、47 万、60 万、60 万套。因此大中城市是保障房发力的重点区域，只有 解决好青年人的住房问题，才能保障人口规模和城市长期发展的动力。
作用 2：盘活存量闲置和低效土地资源
政策端支持优先将存量土地用于保租房建设。根据国务院印发的《关于加快发 展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房的土地来源主要有集体经营性建设用地、企事业单位自有用地、产业园配建、非居住存量住房改建/存量闲置房屋改建、新供 应国有土地和开发商配建等。其中，前四类为存量土地和存量房屋，后两者为新增 土地和房屋；非居住存量住房改建/存量闲置房屋改建不涉及新建，除此之外其他类 型土地来源均涉及新建。
省级规划端也大多以存量土地为主。从各地十四五规划来看，大多数保租房建 设以存量土地为主，南昌、北京、广州存量土地占比均超过 65%，但也有部分城市以 增量土地为主，例如厦门、济南。细分新建项目土地来源，各城市有所差异：广州主 要以城市更新项目配置中小型住户为主，西安以国有建设用地为主，济南以商品房 配建为主。
城中村改造将为保租房提供存量土地，进一步加快其建设。中央政策层面，2023 年 7 月国务院常务会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指 导意见》，同年 10 月住建部强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城 中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保 障性住房。鉴于人口向超大特大城市聚集趋势，城中村改造有望提供大量保障性住 房，解决青年人在大城市的住房问题。 地方落实层面，以北京为例，根据北京市住房和城乡建设委员会公示信息，在 2022 年到 2023 年 9 月认定的 7 批保障性租赁住房项目中，按供应套数计算，集体 经营性建设用地占比高达 70.97%；同时从公示的 2023 年保障性住房建设两批筹集 计划来看，新建项目中集体经营性建设用地占比 57%。前期各省对城中村改造土地用 于建设保障房规划较少，我们认为农村集体用地后续将助力保障房建设，盘活存量 资产。
作用 3：作为“三大工程”之一对冲新房市场压力
中性假设下，预计“十四五”期间保障房建设将拉动 5.24 亿平米开工面积，拉 动 23844 亿元投资额。2023 年中央层面多次提及城中村改造、保障性住房建设、“平 急两用”公共基础设施建设“三大工程”，我们认为“三大工程”将提供需求增量， 有望对冲新房市场压力。
①保租房：十四五期间全国计划筹建 870 万套保障性租赁住房（十三五未有明 确规划），其中深圳、广州、上海计划目标较多，分别为 60 万套、60 万套和 47 万 套。考虑到各地平均建筑面积标准不同，虽然住建部 2023 年 3 月发布《关于加快发 展保障性租赁住房的实施意见》，保障性租赁住房以建筑面积在 70 平方米以下的小 户型为主，最大建筑面积原则上不得超过 120 平方米，但参考天津市已运营保租房 项目数据，平均建筑面积为 42.93 平方米/（间/套）。我们将保租房建筑面积分为悲观、中性和乐观三种情形进行测算，分别对应 40、55、70 平方米/（间/套）。参考主 要城市十四五建设规划，保租房新建比例平均值约为 85%。
②公租房和共有产权房：鉴于全国并未设立十四五期间公租房和共有产权房建设目标，按照各类保障房建设比 例推算，全国十四五期间公租房和共有产权房建设预期值分别为 80 万套和 97 万套。 参考本文 1.2 中给出的政策值和城市落地值，假设公租房在悲观、中性和乐观三种 情形下分别对应 40、50、60 平方米/（间/套）；共有产权房在悲观、中性和乐观三 种情形下分别对应 70、80、90 平方米/（间/套）。参考《广州市住房发展“十四五” 规划》，公租房和共有产权房建设用地大多来源于存量土地的新建范围，因此假设公 租房和共有产权房均为新建房屋。 参考《广州住房发展“十四五”规划》数据，以及考虑到实际保障房多为全装修 和带家电交付，假设保障房单位平方米的投资成本为 4000 元/平米。我们预计在悲 观/中性/乐观情形下，“十四五”期间保障房建设将分别拉动开工端面积 3.96/5.24/6.53 亿平方米；拉动房地产投资 17916/23844/29772 亿元。
14 号文明确规定了资金的三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放 开发贷。从目前投资金额来看，专项债仍为主要资金来源，中央直接补助及社会资 金作为补充；展望未来，保障房的融资渠道将更加广泛，PSL 和住房公积金贷款再度 重启，REITs 发行稳步推进，TOD 等城市发展模式同步配建保障房，全方位金融服务 体系将支持保障房的长期建设规划。
2.1 中央补助资金：整体规模较小，保障房投入比例将提升
2021 保租房被纳入保障性安居工程，预计后续资金补助占比将逐步提升。2021 年 6 月，国家发改委、住建部发布《关于下达保障性安居工程 2021 年第三批中央预 算内投资计划的通知》，其中有 28.34 亿元用于支持保障性租赁住房及配套基础设施 建设，占总投资金额的 2.96%，是保障性租赁住房首次正式纳入保障性安居工程补助 资金。但整体来看，中央预算内投资的主要投向是老旧小区改造和棚户区改造，2022 年投向保租房补助资金占比提升至 9.17%，但占比仍然较小；分地区来看，重庆、四 川、湖南分配到的中央预算内投资较多，分别为 18.83、13.5、9.81 亿元。考虑到棚 改已经接近尾声，旧改有望提前完成规划目标，预计后续用于保障房建设的资金补 助占比将有所提升。
2.2 专项债新增保障房投向，PSL 贷款重启提振信心
专项债新设保障性住房科目，低成本资金助力长期建设。地方政府财政支出是 建设保障房的重要资金来源，全国保障性安居工程的 96%来自于地方财政。截止 2023 年 10 月，地方政府新增专项债投向保障性安居工程的金额为 4690.01 亿元，同比减少 24.89%。专项债相较于银行贷款或政府融资平台具有明显的成本优势，低成本长 期资金能够与保障房建设相匹配。2024 年专项债投向整体保持 10 大领域不变，但保 障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向，有利于推动城中村改造 和保障性住房建设的加速进行。
2023 年 12 月 PSL 重启，有望补充保障房建设资金。2023 年 12 月国家开发银 行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500 亿元，期 末抵押补充贷款余额为 32522 亿元。单月 3500 亿元的净新增额处于历史第二高的水 平，仅次于 2022 年 11 月，参考历史 PSL 投向，预计此次 PSL 主要投向保障性住房、 城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。此次 PSL 重启一方面能 够补充保障房建设资金，另一方面也将提振地产投资、扩信用、稳增长信心。
2.3 住房公积金：时隔四年再次开启发放，各地后续政策值得 期待
首个住房公积金支持长租房项目落地温州龙湾，后续各省相关细则值得期待。 住房公积金支持保障性住房建设贷款在 2018 年就已不再发放，主要原因是 2018 年 楼市过热，为了防止提取住房公积金用于炒房投机行为。截止 2022 年住房公积金累 计向 373 个试点项目发放贷款 872.15 亿元，累计回收试点项目贷款 870.64 亿元， 贷款余额降至 1.51 亿元，大部分项目已基本结清贷款本息。2023 年 12 月，由浙江 省温州市住房公积金管理中心和龙湾区人民政府“双组长”模式牵头的“住房公积 金长租房”试点项目在温州市龙湾区落地，首批被纳入管理的温州民科产业开发有 限公司安心公寓改造工程正式动工。民科安心公寓是全国首个住房公积金支持的长 租房项目，该项目改造完成后，将由住房公积金增值收益补充资金专项支出。我们 认为后续各省也将陆续出台相关细则，住房公积金将为保障房建设添加动力。
2.4 REITs：社会资本长期助力保障房建设
REITs 政策进一步细化，资金支持力度加大。2022 年 5 月证监会、发改委再次 发文《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）有关工作的通知》推动保障性租赁住房 REITs 业务规范有序开展，助力 盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳 健康发展，意味着保障性租赁住房 REITs 试点正式启动；2023 年 2 月中国人民银 行、证监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，进一步拓 宽住房租赁市场多元化投融资渠道；2023 年 3 月国家发改委发文《关于规范高效做 好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》对保租房 REITs 发行做出相关规定。
地方政府化债压力仍在，REITs 可提供保障房建设长期稳定资金来源。分地区 来看，2018-2022 年江苏、广东两地累计地方政府住房保障支出金额较高分别为 841.15 亿元和 620.37 亿元。2022 年部分省份例如新疆、黑龙江、贵州、甘肃、吉 林、青海、天津、海南等地方财政负债率较高，其中青海和贵州负债率已超过国际通 行的 60%警戒线。我们认为，一方面作为保障房建设大部分资金来源的地方政府化债 压力仍在；另一方面，参考以上三种途径的资金历史供给数据，并结合我们在 1.2 部 分对保障房建设投资需求的测算，仍存在部分资金缺口，REITs 可引导社会资本参 与，为保障房建设提供长期稳定的资金来源。
5 支保障房 REITs 产品成功发售，多元化的社会资本助力长期保障房建设。2022 年成功发行 4 支保障房 REITs，国泰君安城投宽庭 REIT 于 2023 年 12 月 22 日公开 发售，发行规模为 30.5 亿元，是迄今为止发行规模最大的一只产品。就目前已发行 的五只产品来看，底层资产均位于人口净流入量较多的一二线城市，同时租金价格 相较周边地区具有很强的竞争优势，能够保证稳定的收入和净利润。我们认为 REITs 一方面可以把特定投资者短期小额储蓄汇聚为长期集中大额资本，为住房租赁市场 提供资金来源；另一方面，可帮助保租房建设企业实现“重资产投资循环+轻资产回 报循环”的商业模式闭环，加快资金周转节奏，进而提升企业的建设动力和更充足 的建设资金基础。
2.5 其他资金：银行贷款加大支持力度，TOD 项目配建保障房 成趋势
①商业银行将加大对租赁市场贷款支持力度。今年 1 月 5 日，中国人民银行、 国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，指出金融支 持住房租赁市场发展应以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供 多元化金融服务体系；支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置 房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购 买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。
支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，一般为 3 年，最长不超过 5 年。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营 性贷款期限最长不超过 20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。住房租 赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等非自有产权租赁住房，经 营性贷款期限最长不超过 5 年，贷款额度不超过应收租金总额的 70%。 1000 亿租赁住房贷款支持计划加快落地。2023 年 1 月，央行设立 1000 亿租赁 住房贷款支持计划，不同于上文所提到的商业银行发放住房租赁团体购房贷款，是 人民银行专门设立的结构性货币政策工具，支持工农中建 7 家银行向重庆、济南、 郑州、长春、成都、福州、青岛、天津 8 个试点城市发放贷款。贷款利率原则上不超 过 3%，对符合要求的贷款，央行按贷款本金 100%予以资金支持，利率为 1.75%。目 前该支持计划已在福州、济南、天津、青岛 4 个城市陆续落地，合计贷款金额 40.86 亿元，旨在为收购存量住房提供资金支持，盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。最新 进展为 2024 年 1 月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点 18.5 亿元落地，支持 收购首批存量住房项目 7 个，涉及房屋总套数 2319 套。
②TOD 模式与保租房相结合，社会资本参与投资建设。TOD 项目是指以公共交通 为导向的发展模式建设的项目，其具备与保租房建设相结合的天然优势：靠近公共 交通，可有效缩短在外务工青年人的通勤时间；TOD 项目中可使租客同时享受丰富的 “商业、办公、社交、文娱”等服务配套，契合青年人对住房的品质需求。从投资主 体来看，各地交投集团、轨道集团积极布局 TOD 项目，龙头房企也在参与。由于 TOD 项目中配建租赁住房，对企业资金和运营能力要求较高，目前万科、龙湖、越秀、中 骏等房企参与较多。
多个城市已布局 TOD 配建保障房项目，成都项目投用在即。成都在《成都市“十 四五”城市建设规划》中明确在“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房30万套（间）， 并完成 14 个 TOD 示范项目，将建设其中保障性租赁住房 5 万套。在目前 10 余个 TOD 综合开发项目中，成都筹集保障性租赁住房超过 2 万套，2023 年首批项目陆续封顶， 预计 2024 年投入使用。其他主要城市例如重庆、宁波、上海、厦门等也在积极探索 TOD 配建保障房项目。我们认为 TOD 项目与保租房的高适配度将驱动保租房建设围 绕交通干线展开，后续预计将有更多项目在其他城市落地。
保障性住房建设标准可分为“装配式+全装修”两大主线。参考现有一线城市发 布的保障房设计标准可以发现，设计标准均呼吁采用装配式建筑，而在后续内装环 节鼓励采用装配式装修，与传统装修装饰材料互为替代，最终以全装修的形式进行 交付。因此，保障房的建设对下游的影响可分为装配式与全装修两条主线，而装配 式建筑按流程又可分为设计、构件生产和土建施工三大环节。
3.1 建筑：设计、构件生产、土建施工
3.1.1 设计类：长三角与珠三角有相关设计经验的企业有望率 先受益
规划设计类企业的区域属性较强。由于设计企业通常具有一定的服务半径，本 地设计单位相较外地机构更熟悉当地的历史文化地理背景、具备一定的市场资源储 备及响应式服务优势，客户往往倾向于选择本区域内的设计企业。例如华阳国际、 奥雷规划、霍普股份在华南的营收占比分别为 85.81%、60.79%、29.51%；汉嘉设计、 同济科技、德才股份、苏州规划、经纬股份、华建集团在华东的营收占比分别为 94.09%、 91.80%、86.27%、83.52%、69.39%、52.76%；中设咨询、华图山鼎在西南的营收占比 分别为 83.51%、63.16%。分城市看，汉嘉设计和经纬股份的业务主要集中于浙江； 同济科技和华建集团主要集中于上海；德才股份主要集中于山东；苏州规划主要集 中于江苏；华图山鼎主要集中于成都。
在长三角和珠三角地区拥有相关保障房设计经验的企业有望率先受益。各公司 参与保障房建设项目来看，也印证了设计企业具有较强的区域属性，鉴于保障性住 房将在城区人口 300 万以上的城市率先开展，而这些城市主要位于长三角和珠三角 地区，我们认为位于该地区的规划设计公司有望率先受益。
3.1.2 构件类：PC 构件相较钢结构受益确定性更强
装配式建筑更加节能环保，符合国家“绿色建筑”发展趋势。建筑领域减碳已 成为我国实现碳达峰、碳中和目标的关键一环，装配式建筑相比于传统建筑具有人 工用量少、工期短、能耗低等优点，其通过工业化生产的优势提升效率和建筑品质， 通过弹性化的设计满足需求变化，注重使用空间的可变性和持续更新的可能性，延 长建筑寿命，从而避免资源浪费，减少对生态环境的破坏，实现绿色低碳、可持续发 展。在当今日益重视绿色建筑的政策背景下，装配式建筑被公认为绿色建筑最佳结 构。
装配式建筑在我国住宅领域的渗透率较低，PC 构件仍然是主流。横向对比，我 国装配式建筑在住宅领域的渗透率较低，约为 17%，而瑞典渗透率为 84%，日本为 80%。 装配式混凝土由于具有较好的稳定性、隔音性、保温性、经济性等特点而主要应用 于住宅，装配式钢结构具有较高的强度和刚度以及较好的抗腐蚀性和延展性，更多 应用于工业厂房及公共基础设施领域，混凝土结构目前仍是我国装配式建筑的主流 体系。根据住建部数据，我国装配式建筑中混凝土结构约占 66.22%，钢结构占比 28.38%。
各主要省份或城市政策明确规定保障性住房建设应采用装配式建筑。2021 年 6 月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，各省陆续出台实施本省 实施方案，其中部分省份/城市例如重庆、广东、山西等鼓励保障性住房采用装配式 建筑；大部分省份/城市则明确表示保障房/保租房应采用装配式建筑，各省政策扶 持有望加快装配式建筑在保障性住房领域的应用。
重点城市十四五规划装配式占比大多远超全国规划标准，保障性住房助力装配 式建筑在住宅领域的推广。2022 年 1 月住建部印发了《“十四五”建筑业发展规划》， 指出“十四五”期间装配式建筑占新建建筑的比例达到 30%以上，但从各重点城市 住房发展“十四五”规划来看，装配式建筑占比目标远超 30%的全国标准，成都、沈 阳、大连、深圳、南京、北京等地规划甚至超过 50%，预计保障性住房有望成为装配 式建筑在住宅领域的落地场景，加速其在住宅领域的渗透率。
预制 PC 构件：中性假设下，预计保障房建设能够拉动 2794.74 亿元市场规模。 《北京市人民政府办公厅关于进一步发展装配式建筑的实施意见》规定新建地上建 筑面积 2 万平方米以上的保障性住房项目和商品房开发项目，各单体建筑装配率应 不低于 60%，在假设悲观/中性/乐观三种情形下装配率分别为 50%/60%/70%。参考住 建部数据，假设预制 PC 件占比为 60%。参考《装配式建筑工程投资估算指标》，三种 情形下对应预制 PC 构件单方用量分别为 0.18/0.22/0.24（m³/㎡），根据预制建筑网 整理的 2023 年 10 月北京、上海等地预制 PC 构件平均价格约为 4038 元/m³，算得在 悲观/中性/乐观三种情形下预制 PC 构件市场规模分别 1725.66/2794.74/3796.72 亿 元。 钢结构：中性假设下，预计保障性住房建设能够拉动 1210.61 亿元市场规模。 预计未来钢结构占比略有提升，假设钢结构占比为 40%，参考《装配式建筑工程投资 估算指标》，三种情形下对应钢结构单方用量均为 104.95kg/㎡，参考鸿路钢构产品 售价约为 0.55 元/吨，算得在悲观/中性/乐观三种情形下钢结构市场规模分别为 913.63/1210.61/1507.60 亿元。 我们认为从产品价格、适配度等因素考虑，短期看预制 PC 构件仍将是装配式建 筑的主流产品，预制 PC 构件企业相较于钢结构企业受益确定性更强。
3.1.3 施工类：央国企在深耕地区各有优势
我们搜集整理了主要省市2021-2023年保障房项目的中标情况：从体量上来看， 全国性建筑央企中，中国建筑中标的保障房项目最多，2021-2023 年在主要省市累计 中标 150.86 亿元；区域性建筑国企中，上海建工中标的保障房项目最多。
建筑央企全国性覆盖，地方国企在深耕地区更胜一筹。分地区来看，上海、陕 西、江苏、山东、四川等地区上市公司中标项目较多，进一步细分中标公司类型，我 们发现建筑央企在全国范围内均有涉及，但在上海、安徽等地，当地区域性国企更 胜一筹，例如上海建工和中国建筑在上海地区近三年中标金额均在 40 亿元以上，安 徽建工在安徽地区的中标金额为 5.92 亿元，超过中国建筑（2.89 亿元）。此外，由 于本文仅列示了上市公司在全国主要省市的中标情况，部分保障房建设规模较大的 一线大城市例如北京、广东地区未排在前列，主要是因为中标企业大多为当地未上市的地方性国企，也进一步说
3.2 建材：装配式装修、消费建材
3.2.1 装配式装修：保障性住房最匹配的装修方式
装配式装修在保障性住房建设中具有明显优势。装配式装修相比传统装修体系 具有粉尘、噪音污染少，不破坏建筑结构主体、建筑垃圾少等优点。住建部住房保障 司司长表示，“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力 争达到 30%以上，若参考传统房地产建设周期 2-3 年，按照目前全国保租房筹建进度 以及住宅竣工面积大致估算，实现该目标具有较大难度，而装配式装修可以大幅缩 短施工时间，助力保租房的快速推进。
主要一线城市支持选用装配式厨卫系统。上海、深圳、广州等一线城市保障房 设计标准中明确鼓励采用装配式装修，同时支持/重点推广集成式厨卫系统的应用， 政策推动下集成厨卫系统在保障性住房中的渗透率有望提升。
装配式厨卫系统与传统精装修造价差异不大。参考广东省 2023 年上半年装配式 内装系统工程市场价格，集成式卫生间系统造价区间为 3605-4526 元（不含税），传 统装修造价在 3940 元（含税）；集成式厨房系统造价区间为 3975-4460 元（不含税）， 传统装修造价在 5920 元（含税），两者价格差异并不大。综上，从装修体系、政策端 扶持和造价对比等多个因素来看，我们认为保障性住房是装配式装修的最佳落地场 景，相关装配式装修及装配式厨卫类企业有望受益。
3.2.2 消费建材：保障房建设有效对冲地产下行，龙头和中小 企业或雨露均沾
保障性住房将有效对冲房地产市场下行，为各类消费建材提供需求增量。我们 采用在本文 1.3 部分中性假设下算得的保障性住房开工端面积作为依据，假设保障 房整体建设进度 2023 年前三季度完成全年计划 72%，可算得 2021-2023Q3 保障房建 设拉动的开工端面积占住宅开工端面积 16%以上，占竣工端面积 23%以上，鉴于新房 建设对于各类消费建材均有需求，我们认为保障房建设将为各类消费建材提供需求 增量。
保障性住房注重对装修产品的性价比，单位面积对建材需求拉动作用或低于商 品房。建安成本一般包括土建、安装、装修、室外绿化景观等，一般而言、土建造价 和安装造价相对固定，土建单方一般在 1000 元/平米以上，安装造价在 130 元/平方 米左右，而装修费用需根据装修标准而定，是建安成本中弹性较大的一部分。以万 科为例，一般商品房建安成本在 3500 元/平方米；以保障性住房建安成本作为参考， 安居型商品房建安成本在 2900 元/平方米左右，其中土建造价在 1400 元/平方左右， 公共租赁住房建安成本在 2300 元/平米左右，其中土建造价在 1200 元/平方左右， 三者建安成本的差异主要在装修部分。
保障房建设为单个项目采购模式，龙头和中小企业或将雨露均沾。保障性住房 建设一方面要求企业产品质量过关；另一方面要求产品本身价格较为实惠，早在 2011 年住建部曾推出全国保障房建设采购平台，旨在为保障性住房建设提供物美价廉的 建材产品，纳入该平台的产品价格一般较市场价低 10-30%。一方面，龙头企业自身 规模较大，可通过规模效应降低产品生产过程的成本；另一方面，中小企业由于本 身产品具备价格优势也将拥有中标的机会。我们认为保障房建设不同于集采模式下 龙头受益的逻辑，龙头企业与中小企业或都将受益。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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